不動産の賃貸市場と空家対策

前回の続き。

「データ分析ネタ」不動産の賃貸市場をみてみると... - yota2の日記

これは日本全体。
都道府県別でみると、どうも東京は市場が最適化されやすい傾向にあるらしい。反対に沖縄や北海道の賃料は安くなりすぎている(理論価格より実際の価格の方が下がっている)。

例えば、沖縄県のとある物件の理論価格は96,000円、実際は67000円。その差は30,000円と以外と大きい。

もちろん、物件の種別とかにもよるんだろうけどね。まあ、当たり前だろうけど。

問題はこれが市場の論理で是正されるか、ということだ。
多分、無理。だって、東京に人がいっぱいくるから。

それこそ、同一地区内に空き家が多くなりつつあるとかでも、物件への入居確率(入居率ではない)も変わる。

極端なことをいうと、空き家は全部更地にしてしまってもいいわけだ。
更地にすることで、お金がおちるし、何よりも供給される住宅の分母が減る。それによって、需給バランスが整う。

単純な話であれば、これで住宅費の上昇は起こせる。ただ、そうもうまくいかないから、もうちょっと細かい話が必要だ(更地化費用を住宅費に使う仕組みとかね)。

空き家の活用なんて結局貸すことしかできないんだから、ぶっつぶして公園か駐車場にしたほうがよっぽどマシだ。貸し方の中身を考えようという人がいるのはわかるけど、つぶして更地化した場合とどっちの方が効用が高いのか数値化しろよと思う。東京R不動産に出てくる物件なんて統計的には外れ値なんだから、参考にしたってマクロレベルでは意味ないよ。

難しいのは、空き家が点在している場合だ。土地は動かせないからね。

まあ、結局のところ、無計画に都市をつくっていった結果、今の状況があるわけだ。外れ値のところを狙ってやっていたら、また同じことの繰り返しだ。

リゾート用不動産とかいって、証券化して市場にばらまいたらとか思っちゃうね(爆)。